现在我们国家的社会经济发展越来越迅速了,关于农村宅基地的问题涉及到的方面也是比较多的,有一部分的公民因为宅基地的使用权而发生了矛盾,按照我们国家相关的法律规定,宅基地的房屋所有权应该归谁所有呢?

一、民法典宅基地上的房屋所有权属于谁

无论当事人对在他人宅基地上修建房屋所有权有无约定,该房屋都应归宅基地使用权人所有(集体成员内部的转让除外)。

从我国目前的土地政策以及基本的法律原则体现出的法律精神可以看出,宅基地使用权人无法在现行法律状态下实现随意处分自己的宅基地使用权,当然包括允许他人出资在其宅基地上修建房屋后与出资人实现共用甚至分割房屋的情形。在“一户一宅”以及“房地不分离”的基本原则下,依法确认在他人宅基地上修建的房屋归属于宅基地使用权人完全符合现行的法律规定和立法精神。这具体体现在以下几个方面:

宅基地使用权人和拟在宅基地上修建房屋的出资人之间如果没有约定该房屋的所有权归属问题,毫无疑问,该房屋的所有权应当归属于宅基地使用权人。那么在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下,往往会给人们一种假象,就是民法上的“意思自治”应受法律保护的问题。但笔者认为,在双方约定拟在建房屋的所有权归属问题的情况下,实际上涉及到了另外一个法律问题,这就是变相非法转让宅基地使有权的问题。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”以及宅基地禁止进入交易市场的相关规定,参照国家土地管理局于一九九0年八月二十五日给浙江省土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》中的具体规定,笔者认为,宅基地使用权人未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。这与《中华人民共和国土地管理法》关于“以其他形式非法转让土地”的规定是完全相符的。另外,根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知《国办发〔1999〕39号》第二条二款“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的具体规定,以约定拟在建房屋的所有权归属的方式变相转让宅基地所有权的行为也不可能得到法律的保护。

二、几种常见的允许他人出资在自己所有的宅基地上修建房屋后与出资人约定将修建的房屋共用或者分割的情形

1、夫或妻一人单方意思允许他人出资在自己的宅基地上修建房屋,并约定该房屋共有或者分割。这种情形实际上涉及到夫妻共同财产中单方处分的法律效力问题,根据现行相关法律规定,笔者认为,夫妻共有的房屋一方一个人意识单方处置的行为效力一般被认定为无效,但是善意取得的除外。同时笔者还认为:由于宅基地使用权的处分以及在宅基地所建的房屋所有权的处分不仅仅受到现行法律、法规的约束,同时还应当考虑现行的土地政策以及“一户一宅”的基本原则。因此,夫或妻一人单方意思允许他人出资在自己的宅基地上修建房屋,并约定该房屋共有或者分割,该约定应被认定为无效民事法律行为。

2、涉及赠与以及附条件合同的问题。实践当中,有许多案例中宅基地使用权人往往通过赠与或者附条件合同的方式和第三人达成协议,进而约定在宅基地上修建房屋后与出资人实现共用或者分割房屋的情形。表面上,这种方式既符合“意思自治”的民法精神,又有法律规定为依据。

在办理宅基地房屋所有权的时候,基本上没有大概的归谁,所有谁在宅基地上盖了房子,有了准确的资格证件之后,就证明这个房屋是谁的,因为宅基地的使用权还是在国家的手上,我们只不过是对房屋有所属权。